Startsida

 

 

Sveriges Lantbruksuniversitet Marknadspris

Skogsfastighetens marknadsvärde
Det finns ett antal modeller att beräkna en skogsfastighets marknadsvärde. De flesta bygger på principen att marknadsvärdet kan indelas i de två delvärdena, avkastningsvärdet och det så kallade "icke monetära värdet".

Avkastningsvärde
Den klassiska tekniken att beräkna avkastningsvärdet sker genom att nuvärdesberäkna fastighetens alla framtida intäkter och kostnader. Summan av dessa värden är ekvivalent med fastighetens avkastningsvärde. Det är självklart att osäkerheten är stor då tidsperspektivet är stort, å andra sidan är de intäkter och kostnader som uppstår i omdelbar anslutning till kalkyltillfället dominanta (den tidperiod då faktorer som kalkylränta, virkespriser mm är lättare att progostisera). I avkastningsvärdet ingår av lätt förståeliga skäl markens bonitet.

Fram till och med avregleringen tillämpade Lantbruksnämnderna bland annat avkastningsvärdet som beräkningsunderlag för att fastställa ett rimligt "marknadsvärde".

Icke monetärt värde
I och med att marknaden avreglerades upphörde kopplingen mellan fastighetens avkastningsvärde och dess "marknadspris". Under i stort sett hela perioden efter denna avreglering ökade marknadspriset långt mer än avkastningsvärdet. Försök att reducera kalkylräntan för att på så sätt få avkastningsvärdet att följa marknadsvärdet saknar vetenskapligt stöd. I stället infördes begreppet "icke monetärt värde" för att förklara differensen mellan avkastningsvärdet och marknadsvärdet. Det icke monetära värdet är i stort sett av samma dignitet som avkastningsvärdet. Åtskilliga värderare använder sig idag av "ortsprismetoder" för att fastställa det icke monetära värdet.

Slump
Ett altenativt sätt att beräkna marknadsvärdet är att detta delas in i de två delvärdena virkesvärde samt markens värde.

Skillnaden mellan dessa synsätt är uppenbar. I traditionell beräkningsteknik ingår
t. ex. boniteten i avkastningsvärdet medan det i Slump kommer att finnas i markvärdet. Värdet av jakt- och fiske ingår även dessa i markvärdet. Andra intäkter av marken som t ex vindkraft och bergtäkt skall också de tillföras markvärdet. En annan väsentlig skillnad är att markvärde är det begrepp som utnyttjas vid värdering av all annan mark (jordbruks-, tomt-, industrimark mm).

Modelltekniken innebär även att tidshorisonten är väsentligt kortare och att den överensstämmer med det tidsperspektiv som utnyttjas när skogsbruksplanen upprättas.

Virkesvärde
Periodens avverkning sker enligt bästa ekonomi d v s all slutavverkning sker omgående för alla bestånd vilkas volym- och värdeökning understiger kalkylräntan. Avverkningen måste även vara förenlig med skogsvårdslagen.

Timmer- och massavedspriser kombinerade med stambankar för aktuellt område hämtas och kombineras med utbytesfunktioner

Tänkt skogsvård utförs till gällande kostnad.

Volymen av resterande skog framräknas 10 år. Värdet av denna åsätts ett ortspris samt diskonteras till nuvärdet.

Summan av alla intäkter och kostnader tillsammans med restvärdet utgör näringens virkesvärde.

Markvärde
I databaserna hämtas alla fastigheter som är sålda i regionen under aktuell tid. De på så sätt selekterade fastigheterna får utgöra bas för beräkningarna enligt ovan. Skillnaden mellan virkesvärdet och marknadsvärdet är markvärdet.